- Дават под наем стаи и вили, а представят клиентите за роднини и братовчеди.

- Гърция пуска агенти под прикритие срещу схемата, която вече прилагат сърби и македонци.

Шеметен бизнес завъртяха българи на Халкидики, като отдават незаконно под наем свои апартаменти. “Те не само ни подбиват пазара, но и не плащат данъци”, жалят се собственици на малки хотелчета, както и такива, които отдават стаи, пише вестник 24 часа.

Очаква се скоро властта да прати свои агенти в ролята на “тайни клиенти”, които да разбият схемата.

Историята започна преди няколко години. Находчиви сънародници се възползваха от гръцката криза и ниските цени на недвижимите имоти.

Накупиха си стари жилища, които реновираха и сега отдават под наем, но незаконно. Намират си клиентите в България и ги обявяват за свои роднини, дошли на гости. А почиващите са доволни от по-ниските цени, които собствениците могат да си позволят, защото приходите им не се облагат.

Плащането е на ръка и няма следа за извършено данъчно нарушение, а и не може да се провери. Няма закон, който да използват властите, за да установят дали хората в къщата са роднини, или клиенти, затова данъчните инспектори не могат да се намесят

В началото гърците се чудеха, че българите имат големи родове и безкрайно много братовчеди, които им идват на гости през лятото. После разбраха как работи схемата.

В същото време данъчните скъсват от проверки гърците, които упражняват такъв бизнес. Не че и те понякога не се опитват да спечелят някое евро на черно, но при тях отдаването на стаи под наем е с разрешение и фиксирани цени. Задължени са да издават фактури за услугата и плащат данъци. Така техните оферти неизбежно са по-скъпи в сравнение с българските. Описаната схема беше разкрита от Димитрис Хадалис, председател на сдружението на собствениците на стаи под наем в Халкидики. Той разказа публично за нелоялната конкуренция.

Гръцки медии решиха да направят репортажи и да предоставят на властите доказателства за нелоялната конкуренция. Опитите на журналистите обаче удариха на камък. Засегнатите гърци замълчаха и се направиха, че не знаят нищо. На четири очи споделят, че се страхуват от отмъщение.

Твърди се, че съществува мрежа за набиране на клиенти и дори платени посредници, които предлагат на българските туристи по плажовете по-ниски цени. Схемата действала безотказно.

Появиха се луксозни вили, които работят по същия начин, тъй като по-богати наши сънародници желаят да почиват в лукс. За тях услугата включва и обслужващ персонал от български помощници. 

Така в близките до Солун места като Неа Каликратия мрежата се разрасна.

Тузарски къщи с двор и басейн в близост до морето има вече и на третия ръкав

на Халкидики, където пейзажът е с борови гори. Там имотите са много по-скъпи, но приходите са по-високи.

Съседите на тези вили също забелязват, че в българските къщи на първия ръкав на Халкидики, например в Певкохори и Касандра, “гостите” се сменят всяка седмица, но не искат да влизат в конфликт.

Въпреки оплакванията пред медиите няма официална жалба пред властите. “Страхуваме се от отмъщение”, споделят засегнати от конкуренцията и очакват помощ.

След българите по пътя на този “челен опит” тръгнаха сърби и македонци. И понеже нелегалният туристически пазар ощетява преди всичко държавната хазна, властите се готвят да реагират. Те ще пратят агенти под прикритие за нелегалните приходи на гърците.

Така ще пуснат и хора, които да тръгнат по българската следа, категорични са данъчни експерти.

Глобяват 300 евро, ако мърсиш около караваната

Мнозина българи биват глобявани от общинските технически служби в Гърция затова, че върху собствен терен извън регулация са поставили каравана, без да изградят задължителните канализация и електровръзки. Някои се опитват да се снабдят с ток от съседите, често незаконно, други пък не са поставили циментови заграждения за стабилизиране и ограждане на терена.

Специалистите припомнят, че не е забранено поставянето на каравана, след като теренът не позволява да се строи, но има задължителни условия за ползване. Всеки собственик може да се информира от офисите, където плаща данъка за имота.

Каравани и палатки може да се поставят, но при стриктно спазване на правилата. Полицията непрекъснато проверява дали отпадъците се хвърлят на определените за това места. Глобата за замърсяване е 300 евро. Все по-рядко тази година туристите си позволяват да разпъват палатки където им хареса. Според действащото законодателство дивото къмпингуване в Гърция е нелегално и се санкционира.

Янко Димитров, адвокат в Солун:

Не плашете българите с имоти в Гърция

Янко Димитров

Янко Димитров е с дългогодишна адвокатска практика в Солун. Роден е в Бургас. Завършил е Юридическия факултет на Тракийския университет в град Комотини. От години практикува в южната ни съседка. Член е на адвокатската колегия в Солун. Обърнахме се към него за разяснение, тъй като много българи закупиха имоти в Халкидики и се притесняват от последните новини за незаконното строителство в Гърция.

- Г-н Димитров, след опустошителните пожари в Гърция се появиха коментари, че една от причините за бедствието е незаконното строителство. Имат ли основание да се страхуват българи с имоти в Гърция, че къщите им може да се окажат незаконни и да ги съборят?

- Някой плаши българите. Няма как да им бъде продаден незаконен имот, ако е спазена стриктно законовата процедура. А в Гърция тя е изключително тежка и сложна. В случай че не е изпълнена, имотът не може да бъде прехвърлен. Собствеността се придобива с вписването му в нотариалния акт в съответната по местонахождение служба или кадастрален офис. Процедурата касае актуалното градоустройствено състояние на имота, правилното му данъчно деклариране, задълженията на продавача към държавата, осигурителните институции, общината и банките. Добре е онези сънародници, които тръгнат да купуват, да се консултират с адвокат, който да провери вида на сделката.

- Как гръцкото законодателство третира незаконното строителство?

- Имот, построен незаконно до края на 2011 г., може да бъде урегулиран съгласно важащото към момента законодателство. Например собственик на къща, вдигната с разрешително за 100 кв. м, а реално е 150 кв. м, към днешна дата притежателят ѝ има право да си урегулира строителните нарушения. За това обаче се начислява съответна държавна глоба.

- Дайте разяснение кои са най-важните неща, които трябва да знае човек, когато тръгне да купува недвижимо имущество в Гърция.

- При всяко прехвърляне с покупко-продажба на недвижим имот - било то земеделска земя, парцел, хоризонтална или вертикална планировка, собствеността се придобива с вписването на нотариалния акт. За да се стигне до това, има законова процедура, в която участват строителен инженер, топограф, нотариус и счетоводител по необходимост. Законът в Гърция не изисква участието на адвокат при подписването на нотариалния акт при покупка на имот. Много българи прибягват до услугите на адвоката на продавача или въобще не ангажират такъв. Всяко физическо или юридическо лице, за да придобие недвижимо имущество в Гърция, е длъжно да има данъчен представител и данъчен номер. При закупуване на имот от българско дружество юридическото лице купувач следва да се консултира подробно със счетоводител и адвокат по въпросите, свързани с неговите права и задължения.

- Мнозина се интересуват от размера на имотните данъци. Непрекъснато се говори за скока им в Гърция. Какъв е размерът им?

- За прехвърлянето на имот се заплаща нотариална такса, която изчислява нотариусът. Данъкът за прехвърляне е 3%, а таксата за вписване е 5,75 на хиляда от данъчната оценка или от реалната цена на имота. Всеки собственик следва да плаща налог на общината, както и извънреден данък имоти, който беше наложен с меморандума, подписан от Гърция. Всички тези налози са съобразени с големината на имота. Например за къща от 100 кв. метра в Халкидики се плащат приблизително 350 евро извънреден годишен данък и по 1 евро на кв. м общински данък. Той се внася на всеки два месеца със сметката за тока. При експлоатиране на имота, например при предоставяне за ползване на роднина или отдаване под наем на трето лице, се налагат допълнителни данъци.

- Точно за този данък обвиняват доста българи с имоти в Халкидики, че не го плащат, а в същото време отдават къщи и апартаменти. Вашият коментар?

- Това е работа на полицията и на данъчните. 

5 златни правила за българите, решили да инвестират при съседите

Нещо невиждано досега е на път да отприщи нови вълнения сред гърците. Властта пуска багери срещу незаконните им постройки, с които е осеяна южната ни съседка. Мнозина сочат именно тези сгради за една от причините пожарът в Атика да вземе толкова жертви. Един господ знае колко постройки ще бъдат сринати, ако централната власт изпълни заканата си.

“Създаде се обаче впечатление, че всяка втора къща в Гърция е незаконна. А това не е така. Да, има много нарушения при строителството, но законът си е закон. Просто има няколко златни правила, които трябва да се спазват при закупуване на имот и неговото застрояване”, казва за “24 часа” инж. Сотирис Воядзис, проектант и общински съветник в Солун.

Неговият първи съвет към българите е да не купуват имот само защото е евтин.

Доста сънародници се подлъгват и продължават да се интересуват от терени предимно в туристическите райони на Гърция.

Новият закон в южната ни съседка изисква да се отиде при нотариус с официално становище на строителен инженер за имота. В него трябва да е посочена точната площ, както и дали сградата отговаря на вписаното в документа.

“Ако купувате къща от 100 кв. метра, а реално тя е 120, поискайте продавачът да реши проблема с разликата. Редно е той да плати глобата, за да легализира останалите 20 кв. метра. Освен че ще получите напълно законна площ, спестявате си разходи и тежка административна процедура”, съветва инж. Воядзис. 

По думите му много чужденци предпочитали да купят терен и да си вдигнат къща по свой вкус. Тук обаче има тънък момент.

“Проверете колко процента имате право да застроите. Това не го пише в нотариалния акт. Всеки район в Гърция има различен процент. Официална информация се получава от техническата служба към съответната община. Един строителен инженер ще ви го каже веднага, но документът се издава от кметството. Така отпада рискът да се окаже, че искате да строите 100 кв. метра, а имате право само на 50. Следващата стъпка е изповядване на сделката”, обяснява проектантът с дългогодишен опит.

Препоръчва при строителството да се използва фирма

Тя осигурява и необходимите разрешителни. Те са три на брой: право на строеж, удостоверение, че теренът не е в защитен горски район, и нещо много важно - разрешение от местната археологическа служба.

Много са районите в Гърция с особен статут заради наличие на антики. Ако не дай боже сте купили терен в такава зона, следва едно ходене по мъките. При изкопаването на основите е задължително присъствието на археолог. Ако няма находки, той издава документ и строителството започва. Но в случай че се появят артефакти, строежът се замразява и започват проучвания. Последна дума има министерството на културата.

Такава съдба сполетя метрото в Солун, чието изграждане продължава повече от 20 г. На много места по трасето се появиха древни останки и това забави изпълнението му.

След като вече сте преминали всички процедури и сте получили разрешителни, започва същинското строителство. То се извършва на три етапа - полагане на основи, изпълнение на груб строеж и окончателно завършване. И всичко това под непрекъснатия контрол на технически експерти от три различни служби. Дали съществува възможност да се подкупи някой от тях, е логичен въпрос, тъй като все пак става дума за Балканите. Оказва се, че това практически е невъзможно. Поне единият от тези служители ще спази закона. Никой вече не рискува, дори и да сте му роднина, категоричен е общинският съветник. 

Ако ще строите на Халкидики, намерете си фирма, която ще ви осигури и необходимите разрешителни.

Според него много подводни камъни има при закупуване на терен извън регулация

Такава сделка трябва да се изпипа добре, когато става въпрос за парцели със статут на обработваема земя.

Това са терени по няколко декара. От тях не можеш да броиш за 200 кв. м, както казват много от новите собственици. Реално се купува идеална част, която отговаря на 200 кв. метра. Споразумяваш се с продавача, че твоята площ е оттук дотук. Няма риск за невалидност на сделката. Купувачът е собственик на тези квадратни метри, но те са идеална част. Може да ги продава, да ги прехвърля на роднини. Покупката е реална, но статутът е различен. Не се позволява строителство.

Ако видите на Халкидики например извън регулация голям терен с няколко къщи, това определено е незаконно строителство. Собствениците на къщите или постройките притежават идеална част от нивата, но не и сградата, защото тя не фигурира в кадастъра. Тук купувачът е наясно и рискува сам, защото самият собственик не може да представи документ за притежание на къщата. Измама няма. И двете страни знаят какво си закупил.

Да, много гърци почиват през лятото в такива къщи. Някои успяха да ги легализират донякъде, други просто са в пълно нарушение на всички разпоредби. Когато сте купили такъв имот, не може да имате и претенции.

И за поставянето на каравани върху такива места си има изисквания. Няма реална възможност да получиш ток, ако не крадеш от съседа. Но и ползването на каравана не е без норматив.

Процедурата е лесна. Изисква се инженер да ви изготви елементарен проект за отводнителен канал, снабдяване с питейна вода и циментиране на част от мястото. Когато всичко това се изпълни, следва проверка от общината и издаване на разрешение за ползване. Процедурата е кратка, не е скъпа, но е задължителна.

Има обаче един начин да получиш всички екстри законно.

Вълшебната дума е “склад”

Правят го много гърци, а и чужденци. Собственикът на караваната има например търговска фирма. Декларира в общината, че тези 200 кв. м са склад на фирмата му. Слага табела и няколко палета строителни материали, все едно е склад на едро. Не се изисква да бъде дори покрит. Тогава караваната се явява офис в склада и получавате всичко -ток, вода, телефон. В този случай се плащат по-високи данъци на съвета. Но това е единственият начин да заобиколиш закона.

Как обаче се появиха тези над 3000 незаконни строежа само в област Атика? Не е тайна, че властта си затваряше очите по чисто политически причини - нарушителите са избиратели. Е, имаше през годините и показни акции, но рядко.

“Незаконно означава строено без технически проект и реално без право. Констатира се от технически експерти, че своеволно си строил. Следва глоба. Ако не се подчиниш - пак финансова санкция. После те съдят и те принуждават да го събориш”, връща лентата инж. Воядзис.

Той не отрича, че преди 2011 г. надзорът е бил слаб. Реагирало се е рядко, само при официален сигнал. Ако няма жалба, никой няма да дойде да мери колко квадратни метра строиш на село в двора. Кметът, разбира се, вижда, че се гради незаконно, но това не му е работата. Има техническа служба, а тя е към съответната областната управа. “В Атика, а и не само там имаше прехвърляне на отговорност. Всички си затваряха очите, нали става въпрос за “наши хора”. Сега просто ще бъде приложен законът”, убеден е инженерът.

Най-сигурно е да си вземете апартамент

За да не рискувате при покупка на недвижим имот в Гърция, най-сигурното е да си купите апартамент. Също така незаконни хотели в южната ни съседка няма. Най-много нарушения има при вилите за лично ползване.

“Неотдавна пуснахме в експлоатация страхотна вила на българин. Тя е на брега на полуостров Ситония, средния ръкав на Халкидики. Това е един от перфектните проекти”, категоричен е инж. Сотирис Воядзис.

Сънародникът ни с помощта на адвокатска кантора се сдобил с брилянтен договор за покупка на терена. Тя му набавила всички нужни разрешителни. Наел строителна фирма за изпълнение. “Е, направихме няколко проекта, но наистина се получи едно бижу”, казва той.

Според Воядзис много гърци също грешат при сключване на сделка, защото не се обръщат към специалисти. Например, не наели адвокат, защото се познавали с продавача, пък после се оказало, че им пласирал терен, върху който нямат право да строят.

В другата крайност пък били германците, споделя инженерът. Семейство от Мюнхен купило къща на Халкидики. Започнало да я реновира, но непрекъснато изисквало от строителната фирма да им показва разрешителните. Дори и такива, които не се изискват. “То гръцката бюрокрация няма равна, но и германците бяха толкова наплашени от слухове, че ни побъркаха”, казва инженерът.