На пръв поглед всичко расте, но вече се забелязват сигнали за охлаждане на еуфорията.

Издадените разрешителни за строеж на нови сгради са се увеличили с 6% през първото тримесечие на 2018 г. спрямо същия период на миналата година. При съпоставянето на същите два периода по отношение на започнатото строителство на нови сгради ръстът е с 13%, а при въведените в експлоатация жилищни сгради – 22%.

Тези числа не са изненадващи – статистиката показваше подобни резултати през повечето тримесечия след 2014 г. А причините могат да се търсят в международната конюнктура, която се просмуква и в България. Лихвите по кредитите са изключително ниски, заетостта е рекордно висока, а доходите не спират да растат.

Променя ли се пазарът?

Ако обаче се върнем на данните за издадените разрешителни, се вижда промяна. Въпреки че на годишна база има ръст, и това е коректното сравнение на числата, съпоставянето по тримесечия показва рязко потъване през последните четири тримесечни периода. Връщайки се назад в годините пък се вижда, че за последно такива спадове на тримесечна база е имало само през 2009 и 2010 г. – двете най-тежки години за строителния бизнес в България.

Издадените разрешителни за строеж са най-ранният индикатор за развитието на жилищния пазар. Разрешенията за строеж днес би трябвало да се материализират в нови жилищни сгради след 18 или 24 месеца. Т.е. големите потъвания на тримесечна база би трябвало да се отразят през 2019 г.

Какво мислят експертите в бранша

Според представители на строителните компании и големите имотни агенции, с които Economic.bg разговаря, не може да се говори за „спукване на балона“. Техните обяснения за „феномена“ обаче са различни. Според предприемачите наблюдаваме една здравословна ситуация, при която заради регулациите на пазара остават по-малко, но по-качествени строители, които предпочитат първо да продадат готовите си проекти и след това да започват нови. Брокерите пък обясняват ситуацията с административни спънки, които пречат при издаването на разрешителни за строеж на нови сгради.

„Проблемът може да се търси в забавянето на издаването на разрешителни. Такова има, но по-скоро бихме го нарекли административен или процедурен въпрос“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. На същото мнение е и финансовият анализатор от брокерска агенция „Явлена“ Младен Митов, който обясни, че едно разрешително за строеж се издава доста месеци. По негови думи статистиката е подвластна повече на времето, а не толкова на активността.

А активност има, категорични са брокерите. Една от причините, която изтъкват за намаления брой разрешителни е, че в по-малките населени места не се строи толкова активно, колкото в столицата и по този начин общият фон на имотния пазар се размива. Полина Стойкова отбеляза, че през 2017 г. при разрешителните се наблюдава 19% ръст спрямо 2016 г. От бранша обясняват, че в София в последното полугодие се срещат все повече големи проекти – на жилищни сгради с по-голяма разгърната площ.

„Топката стои в инвеститорите - първо да намерят подходящо място и след това реално да изпълнят своите намерения. Друг фактор е, че в по-големите областни градове терените, които са с добро местоположение, се изчерпват и инвеститорите си правят сметка къде и какво да строят“, категоричен е Младен Митов.

Според Христо Чепишев, собственик на строителната компания Europroperty това, което наблюдаваме е положителна тенденция, тъй като пазарът започва да се пренасища и инвеститорите са по-предпазливи. „Те гледат не да строят, а да строят това, което могат да продадат“, смята Чепишев. Освен това в сила влизат и нови рестриктивни мерки на Столична община, които допълнително усложняват и оскъпяват работата на строители и предприемачи.

„Това прави пазара много истински – оздравителни програми, които ще стабилизират сектора“, заяви Христо Чепишев.

Предупреждение

Прекаленият оптимизмът на играчите на пазара обаче бе охладен леко от Българската народна банка. В рамките само на няколко месеца от началото на годината централната банка излезе с две предупреждения към търговските банки да внимават при отпускането на жилищни кредити. 

В тримесечното си издание „Банките в България”, в което анализира състоянието на сектора през четвъртото тримесечие на 2017 г., БНБ посочи, че съживяването на кредитната дейност трябва да бъде съпроводено с въздържане от проциклично поведение от страна на банките. Подобно поведение предполага акумулиране и поддържане на капиталови и ликвидни буфери в периоди с благоприятни икономически тенденции и избягване на поведение, водещо до амортизирането на тези буфери в настоящия момент.

Централната банка е на мнение, че основният риск за финансовата стабилност е свързан с възможни негативни проявления, породени от оптимистични очаквания по отношение на икономическата активност, финансовото състояние на кредитополучателите и ценовата динамика на недвижимите имоти.

Накратко: БНБ предупреждава банките да не се увличат по добрия икономически цикъл, в който се намира икономиката в момента и да не кредитира жилищното строителство безрасъдно. А данните от паричната статистика показват, че търговските банки дават все по-лесно ипотечни кредити, а годишният ръст при обема на отпуснатите заеми доближава двуцифрено число. За март годишният темп на нарастване на жилищните кредити е бил 9.1%, а обемът им достига 9.7 млрд. лв.