Как да прецените дали плащате повече за ипотеката си

Ако ипотеката Ви е от преди 2020 вероятно вече губите пари. Това твърдят експертите на musketari.bg - нова платформа за жилищни кредити, която позволява бързо и лесно финансиране на имот от всички банки на пазара, без да ставате от дивана.

Това, че вече сте взели жилищен кредит за 30 години, не значи, че трябва да сте на същите условия през целия период - по-всяко време можете да предоговорите кредита си със същата банка или да го преместите в друга, при по-ниска лихва, обясниха от платформата.

Рефинансирането е стандартна практика в развитите пазари, където едно семейство с жилищен кредит го предоговаря средно на всеки 3 до 5 години. Обикновено това е свързано с изтичането на срока, в който кредитът е на по-ниска, преференциална лихва или просто с общ тренд на пазар, на който лихвите падат, какъвто е и българският.

В момента затваряме сделки и под 2.50% - рекордно ниски нива на общо банково оскъпяване, заради което много клиенти, които са взели финансиране преди 2-3 или повече години, са в отлична ситуация да предоговорят условията си и така да спестят хиляди в живота на кредита.

Процедурата по рефинансиране е сравнително нова и непозната в България. Една от основните причини е свързана с факта, че само допреди няколко години банките налагаха наказателна лихва за предсрочно погасяване, която обезсмисляше всеки опит да се оптимизират разходите по дълга. След 2014 година обаче тази такса отпадна и всички могат безпроблемно да местят кредита си където и когато преценят, стига да е минала година от тегленето му.

Какво точно става, когато рефинансирате ипотеката си?

В основата си, рефинансирането е теглене на нов кредит. Средствата, които Ви отпуска новата банка, служат за погасяване на задълженията Ви в тази, от която е изтеглен първоначално кредитът. Предоговаряйки кредита си, клиентите получават изцяло нови, по-добри условия, които могат да са свързани с различни нужди - оптимизиране на месечната вноска, намаляване на срока на кредита, обединяване на други заеми, които са изтеглени на по-висока лихва или теглене на допълнителна сума срещу същия имот.

Последното е възможно и все по-често срещано по няколко причини. На първо място, цените на имотите се качват всяка година, заради което и ипотекираният имот е поскъпнал и би получил по-висока пазарна оценка днес, спрямо времето, когато е взета ипотеката. Допълнително, плащайки вноските до момента, купувачът вече е платил част от имота и пропорцията между дълг и стойност се е променила в негова полза. Отделно лихвите по ипотечните кредити през последните месеци са толкова ниски, че много хора се възползват от момента да вземат “евтини” пари, които да инвестират в нещо доходоносно.

Друг съществен фактор, който прави рефинансирането толкова популярно напоследък е отношението на банките към нови клиенти. Пълна заблуда е, че тъй като някой е бил коректен платец към дадена банка, тя ще е много по-склонна да подобри условията по заема му. Важи точно обратния принцип.

Апетитът на банките към нови клиенти е толкова голям, че някои от тях (в момента три) не само предлагат страхотни условия на новите си клиенти, но и са готови да покрият частично или напълно разходите по преместване на ипотеката от друга банка при тях. Точно тези такси и времето, което едно рефинансиране би отнело, бяха в основата хората да се страхуват да се местят от една банка в друга. С отпадането им и с навлизането на ставащите все по-модерни кредитни консултанти, които напълно безплатно вършат цялата работа по вадене на документи и подготовка на сделката вместо клиента, българският пазар се отвори и върна клиентите в силна позиция да идат там, където получават най-добри условия.

Всеки ли трябва да рефинансира ипотеката си?

Не, разбира се, но всеки, който се интересува от финансовото си здраве трябва да провери дали надплаща този разход. За целта вече има десетки калкулатори в интернет (ето един пример тук), а ако искате да получите персонално разглеждане на казуса си, можете да се обърнете и директно към кредитен консултант, който да направи пълните изчисления и да ви посъветва дали услугата е подходяща за вас. Най-общото правило е да не прибягвате до рефинансиране, ако сте на финала на кредита си или възнамерявате да продадете имота през близките 2-3 години.

Друг стопер за някои клиенти е размерът на сумата, която могат да спестят. Преди две седмици имахме клиент, който видя, че ще спести 75 лева и първоначалната му реакция беше, че не си заслужава. 75 лв на месец за 23 години (както беше в неговия случай) обаче, са малко над 20 хил лв. Като го погледна в перспектива, не се наложи да го мисли много-много, споделиха от Musketari.bg.