Промени в закон  задължиха пенсионните фондове да не пренасят рисковете на имотния пазар върху парите за пенсии

Имоти, собственост на пенсионни фондове, на стойност около 200-250 млн. лв., може да се появяват на парче, на пазара в следващите години, пише 24 часа.

На толкова приблизително възлизат преките вложения в недвижима собственост на компаниите, които управляват парите за допълнителни пенсии.

Последната промяна в Кодекса за социално осигуряване задължи фондовете в края на всяко тримесечие да съпоставят постигнатата доходност от всеки инвестиционен имот с общата доходност от управлението на фонда за същия период.

Ако тя е по-ниска от 50% от общата, компанията е длъжна в двугодишен срок да се освободи от имота

При това на цена, не по-ниска от пазарната, предвижда поправката, която депутатите гласуваха и която вече е в сила.

Задължението за продажба остава и след периода на съпоставката, дори и да настъпят положителни промени в доходността.

За вече притежаваните имоти сравнението ще се прави след изтичане на 5 години от придобиването им.

Промените не забраняват на фондовете да придобиват имоти, но за всеки нов също има 5-годишен срок за оценка.

Редът и начинът, по който ще се извършва оценка на доходността от имотите на пенсионните компании ще бъдат определени с наредба на Комисията за финансов надзор, която трябва да бъде готова към края на тази година - 12 месеца след приемането на поправката в Кодекса за социално осигуряване.

Законовият срок ще бъде спазен, увериха от финансовия регулатор.

Оттам обясниха още, че причината за въвеждането на тези изисквания е осигуряването на стабилност на сектора.

“Процесите на пазарите на недвижими имоти се различават съществено от тези на капиталовите пазари както по отношение на тяхната регулация, така и по отношение на прозрачността и ликвидността. Това се отразява върху справедливата оценка на инвестиционните имоти, а вследствие от това - и върху стойността на средствата по партидите на лицата в пенсионните фондове”, аргументират рестрикциите от комисията, която контролира пенсионните компании.

Идеята да бъдат ограничени сферите за инвестиции на пенсионноосигурителните дружества за първи път бе лансирана от финансовия министър Владислав Горанов. Текстовете обаче не стигнаха до Министерския съвет заради недоволството на бранша и министърът ги оттегли.

Причината за споровете бе, че предложението съдържаше императивна забрана за преки инвестиции в имоти, а предвиденият срок за продажбата им бе много кратък.

Почти година по-късно, вносител стана Комисията за финансов надзор, която смекчи мярката, предлагайки оценка на доходността на всеки имот и дълъг срок за продажба на недоходоносните активи.

Тъй като срокът за освобождаване от този тип активи е достатъчен, а стойността им на фона на общата за целия имотен пазар много малка, експерти смятат, че продажбите няма да смутят пазара.

В България само жилищният пазар по последни оценки е на стойност 80 млрд. лв. и имоти за 250 млн. лв. няма да повлияят, дори ако бъдат пуснати на пазара наведнъж.

Освен това цените на пазара на недвижимости за разлика от тези на други активи се влияят много слабо от евентуален недостиг, или излишък. Много по-силна роля върху образуването на цените им играе ипотечното кредитиране, когато става въпрос за жилища или изобщо кредитирането, когато става въпрос за офиси, молове, магазини и други подобни имоти.

Ръстът от над 20% на продажбите на имоти през последните 2 години например се дължи изключително на рекордно ниските лихви по ипотечните кредити. Това влияе и върху ръста на цените, които за последните 12 месеца нараснаха с между 8 и 12% в сравнение с година по-рано.

От тази година пенсионните фондове вече няма да могат да инвестират и в свързани лица, както и във финансови инструменти, издадени от пенсионноосигурителното дружество.

Тази забрана съществуваше и досега, но експерти от Брюксел при проверка около оценката на активите установиха, че дружествата успяват да я избегнат.

За да се пресече тази практика, комисията за финансов надзор предложи да се забранят и инвестициите във финансови инструменти, издадени от лица, които са част от група, в която пенсионноосигурителното дружество е дъщерно дружество.

За да се гарантира спазването на забраната, депутатите вписаха като задължение на банката попечител на фондовете да оценява техните активи и при всяка нередност да докладва на надзорния орган под заплахата от санкция - от нея ще се търси отговорност за претърпени щети.

При проверката на активите на фондовете, която се проведе една година след тази на банките, международни експерти трябваше да установят дали обявените активи от дружествата са налични в банките попечители, да ги оценят и да проверят за инвестиции в свързани лица.

Резултатите категорично показаха, че няма липсващи активи. При оценката бе предложена корекция с 32,9 млн.лв., от които за 22,7 млн. лв. на инвестиционни имоти, което на фона на общите активи на фондовете е незначително.

За да се съхранят парите за втора пенсия от рискови активи, в промените на кодекса остана ограничение на вложенията в една група - до 10% от активите, не повече от 7% в акции без право на глас, издадени от един емитент, и до 20% от една емисия облигации.

Активите им са 12,4 млрд. лева, доходността - 4%, от имоти е 6%

Частните пенсионни дружества вече управляват близо 12,4 млрд. лв., като за една година активите им са се увеличили с почти 2 млрд. лв. Това сочат последните данни на Комисията за финансов надзор. Фондовете за допълнително задължително пенсионно осигуряване носят доходност от над 4%, сочат още данните. Финансовият регулатор, който надзирава дейността им, определи два пъти по-ниска доходност, под която те не могат да падат. За последните две години универсалните пенсионни фондове, в които задължително се осигуряват работещите в най-масовата - трета категория труд, постигат средна претеглена доходност от 4,39% на годишна база. Професионалните пенсионни фондове, в които се осигуряват работещите в първа и втора категория труд, изпращат двугодишния отчетен период със средна претеглена възвръщаемост от 4,65%.

На имотния пазар в момента такава доходност е съизмерима с доходността от отдаването под наем на луксозни и големи жилища в центъра на столицата. По данни от имотния пазар в някои квартали тя достига до 6 - 7% на годишна база. Малко по-висока е доходността от търговски и офис сгради - до 8,5-9%. Трябва обаче да се има предвид, че тази доходност нарасна в последните 2-3 години, покрай общото раздвижване на имотния пазар. В разгара на финансовата криза тя беше около 2 пъти по-ниска.

Макар да са увеличили значително активите си, пенсионните дружества отчитат по-ниска печалба, показват данните на финансовия регулатор.

Нетният им финансов резултат за 2017 г. е 56,7 млн. лв., а година по-рано е бил 60,5 млн. лв. Печалбата е по-малка заради увеличението на разходите на дружествата, а приходите от собствената им дейност са намалели.

От такси и удръжки фондовете продължават да печелят все повече - през 2017 г. с почти 11 млн. лв. повече от миналата година, или общо почти 115 млн. лв. Приходите от управление на собствените им средства са намалели с около 800 хил. лв. до 14,8 млн. лв.