Какво трябва да знаят потърпевшите

Строителни компании прекратяват едностранно договори за покупката на имоти "на зелено" заради повишаването на енергоизточниците, строителните материали и инфлацията. Повечето от тях са сключени преди войната в Украйна. В Асоциацията за защита на потребителите получават вече сигнали за много такива случаи.

Например това правят от компанията "Грийнлайф пропърти" ЕООД за изграждането на жилищен комплекс "1 хоум" в София. "Ако откажеш анекс на договора, в който е актуализирана цената на имота нагоре, от фирмата директно прекратяват договора едностранно и информират, че ще върнат парите. Това е неравноправно действие при положение, че липсва подобна клауза в споразумението, която да е свързана с инфлационни процеси. Клиентът или потребителят е ощетен, тъй като реално се явява първоначален кредитор на строителната компания", коментира Пейо Майорски, председател на АЗП. Според него държавата в лицето на Комисията за защита на потребителите трябва да се заеме с тези случаи, защото са нарушени правата на гражданите. Тя трябва да упражнява контрол по тези договори.

Обичайно става въпрос са хора без търговски опит, а договорите на "зелено" са едни от най-сложните в правния и търговския мир в страната. Много често строителите или брокерите на недвижими имоти залагат клаузи, които понякога не влизат в действие, но в извънредна ситуация като тази с пандемията, войната или инфлацията, се задействаха и излязоха наяве някои слабости в тези споразумения. Затова е необходимо потребителите да бъдат защитени при покупката на ново жилище на много ранен етап, смята Майорски.

Преди пандемията, до 2020 г., основните рискове при покупка „на зелено“ включваха опасността от недовършване на строежа; риск строителят да продаде имота, за който сте сключили предварителен договор, на трето лице с нотариален акт или опасност от покупка на имот с ипотека в полза на банка срещу отпуснат на строителя банков кредит за изграждането на обекта. Същите рискове са актуални и сега, но след пандемията, войната в Украйна и галопиращата инфлация, някои строители едностранно повишават цената по предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ поради увеличение на цената на строителните материали. Аргументират се с т.нар. „стопанска непоносимост“, правен статут, регламентиран в чл. 307 от Търговския закон, който гласи: „Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността“.

Потребителите обаче трябва да знаят, че когато строителят не е изпълнил свое задължение по договора с купувача, в зависимост от вида на неизпълнението, купувачът може да развали договора и да иска от съда да му присъди уговорените неустойки. Още при подписване на предварителния договор трябва да се внимава по какъв начин са уговорени неустойките за неизпълнение. За предпочитане е да се уговарят твърди цифри, като например 10 лева/ден за всеки ден забава, или наемната цена на закупувания недвижим имот, например 500 лева/ месец. В практиката уговаряните неустойки обичайно са в процент от стойността на „неизвършените строителни работи“, а каква е тази стойност е трудно да се установи, дори и в рамките на съдебен процес.

При все по-често срещаната хипотеза за едностранното увеличаване на цената по сключен предварителен договор от страна на строителя, купувачите следва да имат предвид, че такова увеличение следва да бъде отправено под формата на писмено искане от страна на строителя. Клиентът от своя страна може да отнесе спора до съда, като в хода на делото се установява основателността на искането за увеличение на цената. Съдът изследва въпроса дали и с колко е увеличена стойността на материалите и на труда и дали строителят не цели увеличаване на своето възнаграждение. Дори ако е доказано увеличението на цените, може да е налице хипотеза, при която не се налага доплащане на възнаграждение на строителя. Ако стойността на имота е покрита и всички разходи на строителя са покрити, то съдът ще допусне увеличение на неговото възнаграждение само ако е ощетен. Ако пък строителят е в забава за завършване на строежа, изменението на цените след уговорения срок няма да се вземе предвид от съда и искането за увеличение ще бъде отхвърлено, обясни Пейо Майорски. Продължителността на такива дела е се влачи около година-година и половина на една инстанция.

Затова от АЗП настояваме за законодателни промени за участието на лица - специалисти по вещно право (адвокати) в процеса по сключване на сделки с недвижими имоти. Това ще осигурява в най-висока степен сигурност, че сделката ще бъде сключена при максимално ясни, прозрачни и добри за клиента условия. Подобна мярка е въведена в нормативната уредба и в практиката на редица страни-членки на ЕС – Германия, Франция, Белгия, Холандия.

„Считаме, че задължителното участие на адвокати, притежаващи необходимия правен капацитет в процеса по сключване на сделките за разпореждане с недвижими имоти, е наложително и следва да бъде нормативно регламентирано, с оглед защитата на правата и интересите на потребителите“, подчерта Пейо Майорски.

Допълнителен аргумент в подкрепа на гореизложената констатация е и фактът, че към настоящия момент се е наложила крайно неблагоприятната тенденция, повечето строители, брокери и/или агенти, които предоставят консултантски услуги на пазара на недвижими имоти в страната и не притежават нужната правна квалификация (правно образование и правен професионален опит), да консултират клиенти по всякакви правни въпроси, свързани с придобиването, респ. разпореждането с недвижими имоти. Това е нарушение на Закона за адвокатурата, строго регламентиращ изискванията за предоставяне на правни услуги, а именно единствено от лица, придобили качеството на адвокат по реда на закона. Ситуацията неминуемо поражда изключително негативни правни последици за потребителите, най-често изразяващи се в материални загуби в значителни финансови размери.