Това се очаква отдавна, но така и не се случва, а всички се питат докога

Ще настъпи задържане на цените, но от лятото на 2023 г. пазарът отново ще се активизира. Няма как да има силни корекции надолу, защото все още търсенето е по-голямо от предлагането, обясняват брокери

Ще се спука ли балонът на цените на недвижимите имоти? Това се очаква отдавна, но така и не се случва, а всички се питат докога. В последните години стойността на жилищата не спира да се покачва, строи се много, независимо че строителните материали също поскъпват и дори има недостиг, но въпреки това продажбите не спират.

Много брокери и финансисти в последните месеци обаче прогнозират, че със засилването на икономическата криза ще влезем в ситуация, подобна на тази през 2008-2009 г., когато заради сътресенията покупателната способност на населението рязко падна, но сделките с недвижими имоти отчетоха рекорд, след което цените претърпяха корекция надолу и това охлади търсенето.

“Нямаме атестати това да се случи - коментира пред 168 часа Цветослав Христов, управител на агенция за недвижими имоти Antre. - Първо да си отговорим на въпроса какво означава “да се спука балонът”, какво се очаква да се случи и какво би станало. Крах на пазара или корекция на цените?

Според мен цените докъм средата на другата година ще се задържат такива, каквито са. Причините за това са няколко. Първо - предлагането все още не изпреварва търсенето. Основен икономически закон, който движи цените В момента търсенето е по-голямо, докато е оскъдно предлагането на качествените имоти.

Другата причина е един показател, по който се измерва покупателната способност - с колко работни заплати един човек може да си позволи 1 квадратен метър жилищна площ.

България по този показател е на едно от последните места. Тоест у нас с най-малко заплати може да си позволи човек квадрат от жилищна площ. Преди нас са четири държави. Тук ключовият момент са инфлацията и ножицата, която се отваря между нарастващата инфлация и забавянето в ръста на заплатите. Инфлацията в момента достигна нов рекорд. Ръстът на заплатите не я настига. От което се отваря една голяма ножица, която ще доведе до задържане на цените. В момента, в който инфлацията се овладее, тогава цените отново ще тръгнат нагоре.

При сегашното задържане, дори да има корекция в цената, тя ще е минимална и ще бъде изядена от покачващата се лихва. Тоест дали на лихва от 2% ще подпишеш за жилище на 2000 евро на квадрат, или на лихва 3,5% ще подпишеш на 1800 евро на квадрат, разликата почти я няма.”

Същото мнение споделя и Йонко Златев, главен брокер в агенция “Явлена”.

“Не съм съгласен с твърдението, че има “балон”. Наистина през последните две години наблюдаваме много сериозен ръст на цените на недвижими имоти, но това е свързано с много фактори - коментира той. - Доколкото дефиницията за “балон” в най-общи линии е много скоростно покачване на цените на имотния пазар за кратък период от време, това е нещо, което не се е случило все още в България.

В момента има инфлация и се очаква рецесия, отделно от текущата война и с нестабилната световна икономика лично аз се надявам и вярвам, че ще има корекция на цените.

Това е необходимо и полезно, за да станат, каквито бяха преди покачването на цените за строителни материали още от началото на годината.

Очакваният спад няма да бъде 40-50%, както смятат и се надяват голяма част от купувачите, а ще бъде в рамките на нормалното и ще е постепенен процес.”

Пазарът на недвижими имоти достига върха си средно на всеки 17-18 години, като този пик се отразява на строителната индустрия и бизнеса до две години. Този цикъл се разделя на пет етапа — възстановяване, експанзия, балансиране/забавяне, свръхпредлагане и рецесия.

“Нашият пазар не е суперреактивен - категоричен е Христов. - Тоест нещо да се случи и веднага да се отрази на пазара. Изисква време - докато се наложи тенденция, докато продавачът узрее за нея. Но дотогава тенденцията ще се промени”.

От думите на Златев става ясно, че интересни имоти все още трудно излизат на пазара и ако даден имот е на нормална цена и няма документални усложнения, то сделка се случва в рамките на няколко седмици.

“Цените вече не растат, но все още държат високи нива”, казва брокерът на “Явлена”.

Някои анализатори на пазара обаче обясняват, че в момента сме в период, подобен на този от 2008 година. Тогава се отчита рекорд по продажби, а през 2009 г. цените се сриват.

“От птичи поглед такава съпоставка би била възможна. В дълбочина, имайки предвид причините, довели до краха тогава, и съществуващите атестати за състоянието на пазара в момента, е трудно да направим корелация — разяснява експертът от Antre. - Трудно е за сравнение и ако проследим политиката на банките. Защото в момента всички банки затягат условията, по които да дават кредити. Това е с цел да се ограничи раздаването на парите, за да се ограничи самата инфлация. Станалото 2008-2009 г. бе рухване на натрупан през много години процес. Бяха се раздали прекалено много кредити на неплатежоспособни хора. В момента не е така. Разликата в покупателната способност е огромна.”

Йонко Златев също не вижда индикации за развитието на подобен сюжет към настоящия момент.

“Банките имат средства и искат да дават кредити въпреки затягането на условията и при очакваното вдигане на лихвения процент. Търсенето на пазара е все още доста сериозно и смея да твърдя, че засега няма показатели за спад, каквито е имало през периода 2008-2009”.

Другата причина за задържането на цените е консерватизмът на българина.

Въпреки сътресението, което предизвика пандемията от COVID-19, и старта на войната в Украйна хората у нас не спираха и не спират да купуват, тъй като не обичат да инвестират парите си в нещо различно от недвижими имоти. Така засиленото търсене за спасяване на спестяванията също вдигна цените.

“Това е така. Имаме го в народопсихологията открай време, че човек трябва да има жилище. Изгодно или не, трябва да го имаш — коментира Цветослав Христов. — Като цяло чисто като инструмент за защита на средствата недвижимите имоти са един от най-познатите и най-употребяваните механизми, защото са най-сигурни. Другите варианти са акции, но те не са толкова познати на хората, а криптовалутите им се струват още по-далечни и рискови. Затова традиционно и най-сигурно за хората е да влагат в имоти”.

Прогнозата на Христов е, че ще има задържане на цените до лятото на 2023 г., когато ножицата между инфлация и работна заплата ще ги поизравни и ще настъпи ново активизиране на пазара на недвижими имоти.