Как се движат цените у нас и какъв е профилът на купувачите

Трудно е да видим намаление на цените на жилищните имоти до края на годината, въпреки че продължава да се отчита спад в броя на сделките за първата половина на годината. Това основно ще зависи от лихвените равнища, обяви председателят на Националното сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ) Добромир Ганев.

Цените на наемите не се очаква да претърпят съществена промяна през септември - октомври, когато започва учебната година за студентите, защото още от миналата година наемодателите започнаха да коригират договорите с инфлационни клаузи, допълни експертът, цитиран от БТА.

Според него с влизането на България в еврозоната има вероятност наемите да поскъпнат заради интереса на чуждестранни компании към преместване на екипите си у нас.

На пазара на ваканционни имоти основните играчи остават българските граждани, като особено активни са купувачите, които работят в чужбина и са в началото на кариерата си, както и българите, които са в края на трудовия си път и правят инвестиция в имоти за старини или за децата си.

Сделките

През първата половина на тази година се отчита леко намаление на боря на сделките в страната, като тази тенденция е аналогична на случващото се през първото тримесечие на 2023 г. и на последното тримесечие за 2022 г., коментира експертът. По данни от Агенцията по вписванията през първото шестмесечие намалението е около 12 на сто, като спадове се отчитат в почти всички големи градове: за София - 12 на сто, Пловдив - 14 на сто, Варна - 15 на сто, а за Бургас - 17 на сто. Същевременно Ганев посочи, че това са намаления спрямо същия период на 2022 г., която бе една от най-силните години за пазара на недвижими имоти в България. Последните данни показват, че всъщност по брой сделки за първата половина на годината сме на трета позиция след 2021 и 2022 г. за последните 15 години, което означава, че пазарът е добър, въпреки че е поспряло търсенето от част от купувачите или има по-скоро отлагане на покупката, с цел ориентиране в лихвения пазар и за това доколко тенденциите ще се отразят върху цените на имотите, коментира Ганев.

Цените

По последните данни от официалната статистика за първото тримесечие цените на имотите бележат по-малки ръстове спрямо миналата година, но все пак става дума за увеличение, посочи Ганев. Ръстът на цените на имотите в София средно е 7 на сто, Варна - 11 на сто, Бургас - 19 на сто, Русе - 10 на сто, Стара Загора - 16 на сто, спрямо същото тримесечие на 2022 г.

Предлагането също започва да се забавя и това се вижда особено на пазара в София, като за второто тримесечие има спад на започналото ново строителство, каза Ганев и допълни, че вероятно става дума за това, че част от по-малките предприемачи са в изчаквателна позиция.

По думите на експерта това е причината за феномена при спадащ брой сделки с жилищни имоти цените да продължават да растат, макар и с по-малки темпове.

По думите на експерта трудно може да се прогнозира докога тази тенденция ще продължи, защото това основно зависи от степента на покачване на лихвите в страната до края на годината. Ганев напомни, че за разлика от повечето страни в Европа България продължава да е с едни от най-ниските лихви, с много малка промяна от минала година, а това неминуемо се отразява на пазара.

В този смисъл, предходният месец беше един от най-силните по брой предоставени ипотечни кредити, коментира експертът. Той допълни, че с повишаването на лихвите се очаква да се задълбочи тенденцията към изчакване от страна на купувачите, но колко ще е дълъг този период, ще зависи и от лихвената политика на Европейската централна банка, която съобщи, че лихвите ще продължат да растат и през 2024 г. и евентуално този ръст да спре, при условие че процесите на макроикономическо равнище започнат да се подобряват. Затова по думите на Ганев трудно може да се прогнозира кога ще видим спад на цените, а не на ръстовете им. Вероятно трудно ще видим намаление на цените до края на годината в тази обстановка, допълни Ганев.

Спестяванията

Председателят на НСНИ напомни, че пазарът на недвижими имоти не се движи само от лихвите, а и от спестяванията на хората. По думите му българският пазар все още е далеч от пазарите в Европа и САЩ като съотношение между купени имоти с кредит и със спестявания. В България все още повечето сделки се случват без ипотечно кредитиране. Процентът на покупки на имоти с кредити е най-висок в София - 50 процента, докато в Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора този процент не надвишава 30-35. В САЩ това съотношение е 75-80 на сто в полза на имотите, които се придобиват с някакво ипотечно кредитиране, коментира експертът.

В този смисъл на база на спада на сделките с около 5-10 на сто през последните месеци и данните за започнато ново строителство вероятно няма да видим спадове в цените до края на годината, а ако има такива, те ще бъдат в отделни райони, а не като средни стойности, заяви председателят на НСНИ. Само инфлацията за последните години е над 20-25 на сто, а строителните предприемачи съобщават за ръст от около 30 на сто на строителните материали, напомни Ганев и допълни, че този фактор се отразява не само на започнатото ново строителство, но и на вторичния пазар на жилищни имоти.

Ваканционните имоти

През последните три години пазарът на ваканционните имоти в България се отключи заради желанието на много българи да инвестират по Черноморието и в Банско, каза Ганев. Отчетените ръстове на броя на сделки за този период, например за Несебър, "изстреля" общината на четвърто място в България след София, Пловдив и Варна, и тя даже изпревари Бургас. Ниските цени на ваканционните имоти позволиха на много хора да придобият жилища с инвестиционна цел или за да работят от разстояние. Това обаче рефлектира върху цените на ваканционните имоти и те вече се доближават до 900-1000 евро за квадратен метър в някои курорти. За тези пазари данните за първото шестмесечие на годината спрямо същия период на миналата година показват спад в броя на сделките. Намаляват сделките в Балчик, Бяла, Каварна, Несебър, Поморие, Царево, Банско. От по-големите пазари на ваканционни имоти само в Разлог има ръст от 4 на сто на сделките.

По отношение на интереса на чуждестранните купувачи към покупка на ваканционни имоти експертът посочи, че вече не може да се открои конкретна група, както това беше преди години - Великобритания, Русия, донякъде Германия. Сега сделките с чужденци не променят съществено тенденцията на този пазар. На пазара на ваканционни имоти, по традиция от последните няколко години, активни са предимно българските купувачи.

Като цяло обаче, въпреки по-слабите данни спрямо 2022 и 2021 г., за последните 15 години за някои от пазарите това е една от най-силните години по брой сделки, коментира експертът и даде пример с Варна, за която това е втората по сила година, дори надминаваща резултатите от 2021 г. Експертът обаче очаква до края на годината тенденцията да се обърне.

Наемите

Летният период е доста силен за пазара на наемите в някои части на страната. Например за София - в централните ѝ части за краткосрочното отдаване под наем, Варна, Бургас, Пловдив, които привличат туристически посещения, пазарът това лято е добър, каза Ганев. Основно става дума за освободените от студентите имоти, които се отдават за краткосрочни наеми в местата, които са атрактивни за туристите. Като цяло след ковид пандемията пазарът на наеми е в оживление, особено краткосрочното отдаване, въпреки че инфлацията покачи наемните цени. Според Ганев вероятно с влизането на България в еврозоната може да се очаква ръст на наемите поради по-големия интерес от чуждестранни компании, които ще трябва да преместват част от екипите си за развитие на бизнес у нас. Експертът прогнозира, че цените на наемите в началото на учебната година за студентите вероятно ще останат на равнищата си от май - юни, когато по традиция студентите напускат квартирите си. Освен това повечето наемодатели започнаха да включват инфлационната клауза от началото на миналата година и цените вече са коригирани.

Профилът на купувачите

Запазва се тенденцията от последните десет години много българи, живеещи в чужбина, да желаят да придобият първа или втора собственост в България, коментира експертът. Някои от тях са в ранното развитие на кариерата си - 35-40 години, а други са в предпенсионна възраст и искат да прекарат в родината заслужената си почивка в края на трудовия живот, други пък имат желание да купят имот на наследниците си.

Особено активни са и българите, които живеят в Турция, като това се забелязва особено на пазара на жилища в Пловдив, Хасково и цяла Южна България. Сред другите предпочитани от сънародниците ни зад граница градове за придобиване на имоти са София, Варна, Бургас. Ганев посочи, че вече се е обърнала тенденцията на интерес към тристайните жилища с превес на двустайните, които по последни данни изпреварват по брой сделки тези за апартаментите с две спални.