Междусъседските войни и скандалите за такси за поддържане на входа са ежедневие за много българи.

В същото време Законът за управлението на етажната собственост (ЗУЕС) има много "пробойни".  Макар да е сравнително нов - от 2009 г., той вече е изменян около десет пъти. Въпреки това все още няма ясни правила за поддръжката на сградния фонд, събирането на такси, техническата поддръжка и т.н. По всичко личи, че колкото и да бъде изменян, законът няма да проработи. 

Затова намеренията са да се напише и предложи изцяло нов закон. Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) призна за "дупките" в нормативната уредба и организира обществена дискусия за конкретни предложения и препоръки за промени. За по-малко от месец са постъпили над 260 писма с предложения за промени в ЗУЕС, отчитат от ведомството. Предстои да бъдат обобщени и прецизирани и през септември да се предложи нов вариант на закона, пише вестник СЕГА.

Отсега е ясно, че промените най-вероятно ще са в интерес на фирмите за управление на етажна собственост и значително ще натоварят с нови дейности избираните от етажната собственост домоуправители. Още в началото на обсъждането например от професионални асоциации поискаха домоуправителите да бъдат лицензирани, но след като преминат курс на обучение - нещо, което

би сложило край на практиката за избор от общото събрание на етажната собственост.

За това доколко е наболял проблемът говорят и направените предложения. В много от тях реално контролът по спазването на закона и регулацията на отношенията между съседите се измества от формално самоуправляващите се общности към общините с надеждата за по-ефективни действия и за по-строги санкции.

Ако съседът не внася таксите за поддръжка на общите части в жилищните сгради, местната община да ги събира заедно с плащането на местните данъци, гласи едно от предложенията. Освен това, без значение дали жилището е обитавано, собственикът да плаща задължително такса, а сумите да влизат в собствена банкова сметка на етажната собственост. Има и мнения домоуправител да стане професия, т.нар. домови книги да бъдат електронни, а грижа да ги води да има общината.

Сред предложените промени личат и много гневни коментари на граждани. "Опитът ми със ЗУЕС е следният - ялов закон, правен от пълни некадърници. Убеден съм, че освен да стане по-зле, нищо друго няма да се случи!" пише гражданин, който споделя, че години наред е бил домоуправител.

В доста от предложенията на граждани е посочено, че по-справедливо би било таксата за поддръжка на блока да се заплаща не на брой обитатели,

както е сега, а на квадратен метър притежавана площ, подобно на такса смет. "Редно е тези собственици, които отдават под наем жилищата си на туристи, да заплащат по-високи такси за поддръжка. От практиката е видно, че там се налага по-често освежаване и ремонти на повреди на общите части", посочва гражданин, който също споделя опита си като домоуправител. 

Сред предложенията има и интересни препоръки, като това в сградата да има чистачка, която да изпълнява функциите на "дневен портиер". Задължително видеонаблюдение също се сочи като вариант за по-голяма сигурност. Друга препоръка гласи "да се постави изискване всеки блок да натрупа запас във фонд "Ремонт и обновяване", не по-малък от дадена сума (5 хил. или 10 хил. лв.). Тези пари ще дадат възможност да се реагира при необходимост да се извърши ремонт", се казва в коментара.

Друго предложение е част от таксите, които се събират, да са процент от минималната работна заплата. А ако някой съсед реши да не плаща, в началото на годината да му се налага да се издължи пред общината заедно с плащането на местните данъци.

В много от коментарите личи, че голяма част от домоуправители и касиери злоупотребяват със събраните суми, след което дори се е стигало до съд. Затова се предлага таксите да се събират по електронен път. Някои дори споделят улеснението на всички собственици във входа, ако има сметка на името на домоуправителя. "Събираемостта на таксите е 100%. За улеснение на собствениците е направена банкова сметка на името на домоуправителя, изготвен е сайт на безплатна платформа. Решенията, годишният отчет на домоуправителя и всякакви съобщения се публикуват в интернет", се казва в един от коментарите. Не липсват обаче и противници на банковата сметка във входа. 

Друг често срещан проблем са домашните животни. Домоуправители споделят, че не могат да задължат стопаните на кучета да регистрират животните си като обитатели.

Предблоковото пространство също се отбелязва като част от множеството проблеми.

"Общината е собственик на предблоковото пространство

и не взема никакво участие в неговото подобрение. Правил съм предложения да ни дават материали, а ние да работим, но - нищо. Относно външен домоуправител всички живущи във входа са против. Хората отвън не знаят във всеки един момент проблемите на входа. За да не се увеличава таксата, ние с касиерката не вземаме възнаграждение и пак ни гледат накриво, като събираме парите", се казва в друг коментар на гражданин.

Голям проблем за обитатели и собственици се оказват помещенията на партера на блока, които се ползват като магазини или кафенета. "В настоящия ЗУЕС има пропуски относно издаване на разрешение за ползване на заведения и баничарници в режим на етажна собственост. Никой не пита собствениците дали са съгласни да има такива търговски обекти, най-вече когато няма изградена вентилация. Създават проблеми на живущите над тях, моля да направите необходимите промени".

Освен стотиците мнения на граждани конкретни предложения за промени в ЗУЕС са дадени и от няколко сдружения - Фондация "Асансьорна безопасност"(ФАБ), Българската фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА), Национално сдружение недвижими имоти, Националната асоциация на домоуправителите. 

Управлението на етажната собственост да става чрез лицензирани домоуправители, предлагат от ФАБ. Според тях най-разпространената форма на управление на етажната собственост- чрез домсъвет, не може ефективно да управлява жилищните сгради и е необходимо тя да бъде осъвременена с нови модели. Сред предложенията са

входовете да бъдат със статут на юридическо лице

и да се изясни кой ще поеме отговорността. 

От асансьорната фондация посочват като парадокс факта, че в България има над 900 000 жилища в повече от броя на домакинствата. В същото време над 40% от домакинствата живеят в пренаселени домове. Едновременно с това 30% от жилищния фонд е незает, а продължава строежът на нови жилища. Те посочват, че това е в резултат от лошото стопанисване на голяма част от блоковете, и предлагат да се въведе лицензиране на домоуправителите.

Идеята е лицензът на професионалния домоуправител да се предоставя след курс и изпит, който проверява знанията на кандидата за основните закони и нормативни актове, като Закона за устройство на територията (ЗУТ), Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), Наредбата за безопасната експлоатация и техническия надзор на асансьори (НБТНА) и др., имащи отношение към стопанисването на сградата.

Според ФАБ в момента асансьорите не са включени като част от сградната инсталация и това е пропуск. Те не се включват в техническата оценка на сградата, а това може да бъде опасно. От фондацията искат още да се въведе електронен регистър на асансьорите.

Сред предложенията са и да се дигитализират данните за сградите и да е ясно как те се стопанисват. Освен това се предлага и въвеждане на санкции, които може да са под формата на глоби или повишаване на данъците за сгради, които са с лоша поддръжка.

Обсъжда се и идеята за по-високи глоби за неизрядните собственици. Това обяви неотдавна Гергана Благиева от дирекция „Жилищна политика“ към МРРБ. Според нея изрядните собственици са мнозинство, но има и случаи, в които малцинството „тероризира“ мнозинството, което води до липса на поддръжка на общите части, както и интервенции по сградите. В момента ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължението си по закон, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., докато за домоуправителя глобата е от 500 до 1000 лв.

От Сдружението за недвижими имоти настояват да се въведе най-сетне обещаваната от години паспортизация на сградите

с техническите данни за построяването им, състоянието им и извършваните в тях ремонти. Организацията настоява за приемане на ясни правила по отношение на правата и задълженията на собственици и наематели във входа.

Пречки за нормално управление и поддържане на сградите виждат и от Българската фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА). Експертите подчертават, че липсва законова възможност за поддържане на банкова сметка на етажната собственост. "От това следва абсурдната ситуация в етажна собственост с например 100 самостоятелни обекта касиерът да съхранява "под дюшека" значителни суми в брой или незаконно да открие банкова сметка" посочват експертите. Допълнително неудобство е времето, необходимо за събиране на сумите "от врата на врата", а не по банков път.

Според тях правилата за общежитията трябва да са по-ясни, тъй като често от собствениците се дава невярна информация за броя на живеещите, за да се избяга от плащане на дължими суми, събирани на база броя на обитателите. Процедура, по която да се търси такава отговорност, също няма засега.