С 400 евро на квадрат се е повишила цената на имотите в София, показва анализ

Цените на имотите в София през последните 5 години нарастваха с около 7-9% на годишна база. Но през 2022 г. ръстът е феноменален - средно около 30%. Така, ако преди година цените на жилищата на вторичния пазар в южните квартали се движеха в порядъка около 1500-1600 евро/кв.м., то днес това са цените на жилищата в строеж преди акт 14, докато готовата продукция вече се продава от 1900-2000 евро/кв.м, обяснява Цветослав Христов, управител на "Адрес", предава Pariteni.bg.

Дали това е балон на цените, който предстои да се спука?

Според него, за да дадем отговор на този въпрос, следва да проследим потенциалните причини за ръста на цените, а те са търсенето, предлагането и макроикономическата ситуация.

Лихвите по ипотечните кредити наистина стимулират купувачите, но реално промяната при лихвите е плавна, като за последните 3 години е около 0.5%. През 2022г. корекцията е с близо 0.2% надолу, което го прави значим, но не ключов фактор за ръст на цените с 30%. При лихвите по депозитите промяната е незначителна в рамките на 0.3% за последните 5 години. Тоест този фактор изглежда е константа, посочва експертът.

Според него пандемията провокира хиляди семейства да се потърсят имот извън София, а други загубиха работата си и се върнаха по родните места, тъй като бяха под наем. Тези действия може би се компенсират от приръста на хора идващи от провинцията (които стандартно живеят под наем), както и тези, които се завърнаха временно (65%) или за постоянно (35%) от чужбина (около 50 000 човека за София).

С оглед, че хората, който закупиха имоти извън София, все още пазят жилищата си, то може да твърдим, че някаква част от българите завърнали се в чужбина въздействат върху прирастта на търсене, но едва ли толкова осезаемо като се има предвид, че през 2021г. бяха реализирани 37 000 сделки в столицата по данни на НСИ.

Друг фактор е увеличението на заплатите. Средно 13% е увеличението, но в условия на постоянно нарастваща инфлация, едва ли може да се твърди, че това е движещ фактор за повишаване търсенето и цените, казва Христов.

Интересно е, че цените на имотите в продажба се покачват с двуцифрени проценти, докато наемите на жилищата остават почти същите. Това автоматично означава, че доходността от наеми през последната година е намаляла. Като добавим и миграцията, която има последните две години, то тя може да стане и под 3%, обяснява експертът.

По думите му в обобщение на всичко споменато до тук, изглежда, че увеличението на цените не би следвало да е повече от стандартното 9%.

За 2022 г. инфлацията е 15%, при средна за ЕС от 10% по данни на Statista.com. Инфлацията кара много хора да се замислят, в какво да инвестират, вместо да гледат, как парите им се обезценяват. И тъй като българина е консервативен, световните борси отчитат спад с над 25%, крипто валутите са високо рискови и волатилни, то остава „най-сигурното“ инвестиция в имоти.

В България има около 250 000 депозита над 50 000 лв., достатъчни за първоначална вноска по ипотечен кредит. Това са хора, които са трупали спестявания през годините и в момента трябва да намерят начин, как да ги запазят. По данни на БНБ депозитите през 2022г. намаляват, тоест все повече хора решават да инвестират или харчат спестяванията си. Вероятно това е ключовият фактор за увеличаване на търсенето, посочва Христов.

По думите му тук най-често хората купуват имот и го преподават след акт 15 или след ремонт с 15-20% печалба. Другият вариант за отдаване под наем, вече не е толкова доходоносен, както стана на въпрос, но си остава вариант, ако човек не желае жилището му да седи празно.

Според него здравната, политическата и икономическата обстановка повиши значително риска, което провокира строителните инвеститори да са по-предпазливи. Така имаме спад в строителната продукция през 2022 г., като същевременно и някой обекти се бавят заради казуси с доставка на материали. В момента пазара на ново строителство има ограничено предлагане, което провокира купувачите да действат още преди акт 14. Така оферти от инвеститор след акт 14 почти няма или са вторичен пазар (имоти купени с цел препродажба).

Отново ситуацията в света провокира увеличаване на цените на материалите и проблем с доставките. Това естествено може да забави дадени обекти или да се стигне до оскъпяване на крайната продукция. Ето защо много от купувачите решават да не поемат този риск и се насочват само към готови имоти.

Вторичният пазар на имоти е най-търсеният, но и с най-малко предлагане. Хората с имоти не биха продали, въпреки високите цени, ако нямат план, как да управляват парите, тъй като инфлацията ще ги обезцени. От друга страна хората търсещи, дали за собствено ползване или инвестиция предпочитат готово жилище, заради риска. Така тези, които продават искат и могат да вземат максимума покрай инфлацията, а тези които търсят са склонни да купят, тъй като нямат избор, освен да чакат парите им да се обезценят, казва Христов.

Затова според него с изглежда, че цените ще продължат да растат, докато расте инфлацията и докато има купувачи (потенциални 250 000 човека с депозити над 50 000 лв. в банките), които искат да направят сделка следващите месеци.